米国不動産のリートETF 【IYR】【RWR】【XLRE】の分析と、株価S&P500との過去パフォーマンス比較をしてみました。
※投資は自己責任でお願いいたします。
目次
REIT（リート）とは？
リートとは、集めた資金などで不動産を保有し、賃料収入などの収益を配当する不動産投資信託。
特徴
- インフレ局面では不動産の価格や賃料が【上昇】
- 不景気の時には【下落】
の傾向があります。
米国REITのベンチマーク指数は？- ダウジョーンズ米国不動産指数
米国の不動産にはいくつか種類があります。
米国REIT ETF【IYR】でもベンチマーク指数に採用されている、歴史が古い「ダウジョーンズ米国セレクトREIT指数」から見ていきます。
ダウジョーンズ米国セレクトREIT指数とは？
不動産直接投資の代替となる不動産証券のパフォーマンスを計測する指数です。そのため、企業価値と実際の所有不動産の価値とが密接に連動しない銘柄を一部除外しています。
除外の理由は、金利など、不動産の需給以外の要因が株価に影響を及ぼすためです。
同指数は、公に取引される不動産投資信託（REIT）の時価総額加重平均型の指数であり、指数を構成する各銘柄は、1960年不動産投資信託法の下、商業用または住宅用不動産の所有・運営を行う企業です。
State Street:
https://www.ssga.com/jp/ja/individual/etfs/funds/us-spdr-dow-jones-reit-etf-rwr
IYR ＞ RWR（対象外あり） ＞ XLRE（S&P500大型株セレクト）
という構成の関係と捉えるといいと思います。詳しくは次に説明していきます。
米国REIT各ETF比較
米国REITの代表的なETFである【RWR】【XLRE】【IYR】を比較してみました。
※最新情報は運営会社の情報を参考ください。
| 銘柄 （ティッカー） |
RWR | XLRE | IYR |
| 運用会社 | StateStreet | StateStreet | BlackRock |
| ベンチマーク | ダウジョーンズ 米国セレクト REIT指数 |
S&P 不動産セレクト・ セクター指数 |
ダウジョーンズ 不動産指数 |
| 構成銘柄数 | 約90銘柄 | 32銘柄 | 113銘柄 |
| コアセクター | [不動産] 工業・オフィス 住宅用 小売 ヘルスケア |
[不動産] インフラ系 商業系 住宅系 |
[不動産] 専用不動産 住宅系 工業系 |
| ETF純資産 | 約14億USドル | 約44億USドル | 約28億ドル |
| リバランス | 年4回 | 年4回 | 年4回 |
| 配当時期 | 四半期 3月/6月/9月/12月 |
四半期 3月/6月/9月/12月 |
四半期 3月/6月/9月/12月 |
| 直近配当金 利回り （年率％） |
3.46% | 3.55% | 2.20% |
| 経費率 （年率％） |
0.25% | 0.13% | 0.42% |
| 設定日 | 2001/04/27 | 2015/10/08 | 2000/06/19 |
3つとも米国REITのETFですが、ベンチマークの不動産指数が異なるため、構成銘柄やセクターに違いがあります。
株ETFと比較すると、経費率が高めなのでトータルリターンで考える必要もあります。
【RWR】の価格推移チャートと特徴
ベンチマーク：ダウ・ジョーンズU.S.セレクトREIT指数
- 設定2001年、開始はIYRとほぼ同じ
- 伝統的セクター、不動産REITのみで構成。
モーゲージREIT、インフラREIT（Cell Tower）、不動産関連企業は対象外 - 経費率0.25%と、米国REITのETFでは平均的。
【XLRE】の価格推移チャートと特徴
ベンチマーク：S&P不動産セレクトセクター指数
- 歴史が2015年、比較的新しい。
- S&P500の不動産セクターをピックアップ。構成銘柄少ない
- IYRの構成銘柄のうちからS&P500に含まれる大型銘柄を抽出。
モーゲージREIT除く。 - 経費率0.13%と、米国REIT ETFでは安い。
【IYR】の価格推移チャートと特徴
ベンチマーク：ダウ・ジョーンズ米国不動産指数
- 設定2000年と歴史がある。
- REITだけでなく不動産関連企業をすべて対象と米国REITでも広い。
- 経費率0.42%と高め。
経費率に差があるのも特徴ですね。次にパフォーマンスの違いをみていきます。
運営会社「ブラックロック」「バンガード」については、資産規模などこちらもご参考ください。
【RWR】【XLRE】【IYR】の過去パフォーマンス比較
ポートフォリオグロース
3つとも米国不動産REITなので動きは似ていますが、構成銘柄の違いで値動き（ボラリティ）に差が出てきます。
最も良かった年の値上がり率
| RWR | 44.44% |
| XLRE | 46.08% |
| IYR | 38.72% |
コロナショック後の値上がりでは、RWR、XLREの上昇率がIYRと比較すると高めに出ています。
最も悪かった年の値下がり率
| RWR | -30.25% |
| XLRE | -20.05% |
| IYR | -20.18% |
コロナショックでRWRの下落率が、XLRE,IYRと比較すると高めです。
年リターン推移
トータルリータンでみると、XLREのパフォーマンスがいいのがわかります。
株価とのパフォーマンス比較
米国REIT ETF3つで比較してきましたが、株価（ETF）とのパフォーマンスの違いはあるのでしょうか？
もっと長期でのパフォーマンスもみたいので、
米国REIT ETF「IYR」「RWR」と、米国株式S&P500に連動するETF「SPY」で比較してみました。
S&Pもこの10年で大きな値動きがありましたが、リーマンショック、コロナショック時の不動産REITはそれ以上の価格変動がありました。
クラウドファンディングで不動産投資方法
REIT以外にも、不動産投資クラウドファンディング【COZUCHI（コヅチ）】では、小額1万円から投資することもできます。
不動産投資クラウドファンディング【COZUCHI（コヅチ）】
ミドルリスク・ミドルリターンの不動産投資型サービス
メリット
- 少額からでも不動産投資可能1口1万円〜
- 空室リスクを回避した物件選び
- 途中解約(中途換金)が可能
- 投資家は優先出資によりリスク軽減
デメリット
- 元本保証・利回り保証なし
- ファンド運営会社とCOZUCHI運営会社は非上場企業
不動産投資の始め方を無料で相談
不動産投資の無料相談【トウシェル】を使うと、個人向け不動産投資会社紹介コンサルティングの情報を得ることができます。
トウシェルの特徴
- 不動産投資会社紹介サービス
- ストップコール制度 (不動産投資会社からの連絡をストップ)
- 個人情報の保護に注力
まとめ
米国リートETF 【IYR】【RWR】【XLRE】の分析と、株価S&P500とのパフォーマンス比較をしてきました。
S&P500の大型REITに限定する【XLRE】が、経費率、パフォーマンスからも優れていることがわかりました。
ただし、S&P500銘柄ということは、【SPYD】など同じくS&P500の高配当ETFにも投資している場合は、銘柄が重複する部分もあるので、分散投資を考える場合は確認の必要があるでしょう。
不動産自体が景気敏感銘柄で、リーマンショック時やコロナショックからの回復遅れなど、値動きが激しいので、積立投資でも、ある程度購入タイミングを見計らうのも重要と思われます。
日本にいながら海外不動産投資をするのは難易度が高く、管理コストも考えると、分散投資の一つとして魅力的な投資対象でした。
銀行口座開設金利5%米ドル預金はカンボジア不動産投資セミナー
※投資は自己責任でお願いいたします。
あわせて読みたい記事
日本で買える、海外ETFまとめ
日本で買えるETFの種類から、手数料、証券口座の解説まで紹介しています。
ドル円チャートと歴史
海外投資する時には、外貨を使うので為替差益も考える必要があります、通過基軸ドル円についてです。
米国株高配当ETF
米国株式の高配当銘柄をテーマにしたETFもあります。代表的な3つのETFの比較とそれぞれの特徴です。
あわせて読みたい書籍
具体的な投資スタイルや、ポートフォリオの考え方を知りたい方は、レイ・ダリオ氏の黄金のポートフォリオが掲載されているこちらの一冊もおすすめです。
――レイ・ダリオ(ブリッジウォーター・アソシエイツ創業者)
「本書はあなたに経済的自由を手に入れるための気づきを与えてくれるはずだ」
投資に勝つための原則、投資にまつわる「神話」のウソ、 投資の決断時期など、「自分のお金をどう動かすか」について、 行動経済学やメンタル部分も含めて具体的なアドバイスが提供された1冊。 2017年ノーベル経済学賞受賞のリチャード・セイラー教授が シェロモ・ベナルチUCLA教授と共同考案した「強力な貯蓄法」も紹介。 世界最大規模のヘッジファンド、ブリッジウォーター・アソシエイツの レイ・ダリオが個人投資家向けに初公開した「黄金のポートフォリオ」を収録。
