物価や税金が高くなって、不動産投資が節税対策に効くという話がありますが、どういう仕組みなのでしょうか？
目次
不動産投資の目的
- 1.将来的な資産形成
自己資金 ✕ ローン活用で物件を購入。ローン完済後に資産形成。 - 2.節税効果
所得税や住民税、贈与税、相続税の損益通算を活用。
今回は「2. 不動産投資の節税効果」の方を詳しくみていきましょう。
節税対策としての不動産投資の効果
所得税や住民税、贈与税、相続税の節税効果が期待できることもあります。
1.所得税・住民税の節税効果
所得税の種類
- 「総合課税」・・・各種所得の合計額に課税
- 「分離課税」・・・他所得とは合算不可で個別納税
給与所得、事業所得、不動産所得も総合課税
総合課税は「損益通算」できる
損益通算とは？
所得の黒字から赤字を差し引くことができる。
例) 総合課税の節税効果例
給与所得 – 不動産の赤字の損益通算で相殺。
2.贈与税の節税効果
現金より、不動産の方が贈与節税効果があると言われます。
贈与税とは
財産を他人から無償でもらった際、受け取った側に課税。
- （受け取った財産額－110万円）×税率－控除
基礎控除:
年間合計110万円までなら贈与税はかからない。
不動産の贈与税の計算
- 国税庁「相続税評価額」
時価（実勢価格）ではなく、国税庁の相続税評価額で贈与税算出
不動産の評価額は、時価より2割~3割ほど下がる傾向があり、節税効果になると言われています。
3.相続税の節税効果
前述の「相続税評価額」に加え、住居用など条件次第で「小規模宅地等の特例」を活用する節税効果があります。
不動産の相続
不動産の所有者が亡くなった時に、所有権が移転していない時に相続発生。
遺産総額から基礎控除額を差し引き、課税遺産総額を算出する。
基礎控除額は「3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）」
4.法人化による節税効果
大規模な不動産投資を行う場合、法人化で所得税・住民税を節税できるケースもあります。
不動産投資での節税の仕組みは「減価償却」と「損益通算」
- 減価償却
取得した資産（不動産や機械など）の購入費を実際に使用できる期間に合わせて配分し、経費として計上。 - 損益通算
異なる方法で得た所得（損失）を相殺すること
不動産投資での節税が向いている人
給与所得が高い人
課税所得が900万円（年収目安1,200万円）を超える人
- 所得税率、住民税率と譲渡税率の差を利用。
- 税率差が大きいほど節税効果は高い。
不動産投資の注意点
うまく活用すると節税効果のある不動産投資の仕組みですが、以下の点にも注意です。
- 節税効果にとらわれ過ぎない
あくまで目的は資産形成、次に節税効果。
キャッシュフローがマイナスな不動産投資にならないように注意。 - 減価償却の期間を計算する
節税効果が大きいのは初期投資段階。物件ごとの耐用年数で割り減価償却。シミュレーションが大事。
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まとめ
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※投資は自己責任でお願いいたします。
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